• 房地产信托降速控量 下半年房企融资压力再加码
  • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2019-07-11  /  浏览:8 次  /  

(新京报记者 袁秀丽 编辑 武新 校对 李铭)继今年5月17日的23号文出台之后,对房地产信托的监管仍在加码。从5月、6月市场表现来看,房地产信托规模增长乏力。对此,机构预期,房地产信托规模收缩在所难免,信托收紧的影响将在下半年体现在房地产市场上。


据悉,今年以来,新增信托资金开始向房地产集中倾斜,而宽松的信托资金成为推动土地市场活跃的因素之一,进而引发主管部门的监管。在房地产资金面预期收紧、下半年房企的偿债金额居高不下的情况下,压力仍然不小。


银保监会关注房地产信托业务增速过快、增量过大。


7月6日,有媒体报道称,银保监会有关部门负责人表示,针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,存在一定合规问题和风险隐患,银保监会开展了约谈警示。


在一些信托人士看来,这也是继5月17日银保监会发布23号文之后,在房地产信托领域进行的又一监管举措。


据悉,23号文要求信托机构不得直接或变相为房地产企业拿地提供融资,直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等。


而5月底,传言多家房企被列入包括债券以及ABS产品在内的暂停名单。后来虽被证实消息不实,不过,房地产信托收紧在23号文的作用下已在所难免。


近日,银保监会对被约谈的信托公司提出五方面要求,其中包括严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求,提高风险管控水平以及控制业务增速。


对此,中原地产首席分析师张大伟表示,6月份,全国房地产调控政策次数高达46次,在所有政策里,24次中央及部委相关房地产调控的表述中,银保监会则占多次。不过,规范信托融资是一个趋势,不可能一刀切,所以直接影响不能说很大。


据张大伟介绍,信托资金宽松是导致2019年二季度土地市场活跃的主要原因之一,表现为信托资金投向房地产比例扩大,新增信托资金逐渐向房地产集中。


6月房地产信托融资规模增速乏力


事实上,随着房地产信托监管增强,房地产信托融资规模增速已出现乏力,房地产信托“降温”已有所显现。


用益信托的研报显示,今年3月,房地产信托达到募集规模巅峰,4月、5月、6月总体增长乏力。其中,6月房地产信托成立了470只,成立规模622.87亿元,相较于5月分别下降4.8%、10.72%。与此同时,信托公司也提高了融资门槛,向头部房企和一二线城市优质项目集中。


华泰证券(601688)也认为, 5至6月,随着融资环境收紧,ABS同比下滑19%;集合信托发行增速由1至4 月的 17%收窄至 7%。


信托规模增速趋于平缓的同时,成本也有所回升。据华泰证券分析人士称,5 月房地产类集合信托平均收益为 8.25%,同比上升 34 个百分点;6 月为 8.29%,同比上升 50 个百分点。


虽然信托融资占房地产开发融资资金来源比例不高,但依然是房地产企业资金的主要来源之一。张大伟认为,对房地产信托监管政策的加码,在一定程度上也会影响房企的融资。


对此,华泰证券预期,在23 号 文出台后,房地产类信托监管将进一步升级,未来规模将继续承压。


用益信托也认为,房地产信托受监管影响,规模收缩难以避免,且产品收益率下行的可能性加大。


此外,也有信托人士认为,从房地产融资到投资存在约6个月的滞后,因而从二季度开始融资收紧可能在下半年体现在房地产开发市场上。


值得关注的是,在房企融资路径越走越窄的同时,7月房企的到期债务有增无减。克而瑞信息显示,6月房企有17笔发债到期,金额共计310.2亿元,而7月房企将有26笔债券到期,金额共计536.99亿元。


对此,张大伟称,在房地产融资预期收紧的背景下,房企在境外等其他渠道的融资规模正在增加。同时,下半年,受融资的影响土地市场很可能会有降温退烧的表现。

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